Imposto Novo no Aluguel? A Verdade Sobre IBS e CBS para Quem Tem Imóvel
- Victor Hugo
- há 7 horas
- 6 min de leitura
Você tem um imóvel alugado e viu por aí que "agora vai pagar imposto novo no aluguel"? Respire. A frase que circula no WhatsApp é, na maioria dos casos, falsa — a própria Receita Federal já saiu para desmentir o pânico. Mas, como quase tudo na Reforma Tributária, a verdade tem nuances: para a maioria dos pequenos proprietários não muda nada, e para quem é alcançado, a regra vem com descontos generosos que pouca gente conhece.
Este artigo não é um resumo jurídico. É um mapa estratégico. Vamos responder, sem juridiquês, às três perguntas que importam: você vai pagar IBS e CBS no seu aluguel? Se sim, quanto? E o que dá para fazer agora para não pagar imposto sobre dinheiro que nem entrou no seu caixa?
O que muda (e o que não muda) no seu aluguel
A locação de imóveis tem um regime próprio na Reforma: a maioria dos pequenos locadores não paga IBS nem CBS, e quem paga conta com redução de 70% na alíquota e um redutor social. Abaixo, quem é alcançado, quanto custa e como planejar.
Sumário
A Regra que Tranquiliza: Quem NÃO Paga
Comecemos pela boa notícia, que vale para a esmagadora maioria dos donos de imóvel. Segundo a Receita Federal, a pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguéis se cruzar, ao mesmo tempo, duas linhas:
Definição estratégica: ter mais de 3 imóveis alugados E receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Faltou um dos dois? Você não é contribuinte do novo sistema — continua declarando apenas no Imposto de Renda, como sempre.
Ou seja: quem tem um, dois ou três imóveis alugados — o perfil da imensa maioria dos investidores — não paga IBS nem CBS sobre o aluguel, independentemente do valor. É uma trava de proteção pensada justamente para não onerar o pequeno locador.
Quem É Contribuinte de Verdade
A pessoa física "investidora profissional": mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil de aluguel por ano. (Há ainda uma regra de virada no próprio ano se a receita estourar 20% do limite — R$ 288 mil — com mais de 3 imóveis.)
A pessoa jurídica: empresas que exploram locação (imobiliárias, holdings patrimoniais, Lucro Presumido ou Real) são sempre contribuintes, sem piso. Quem é do Simples segue a lógica do Simples — e aí entra a decisão de setembro, explicada no artigo sobre o Simples Nacional na Reforma.
Quanto Se Paga: a Redução de 70% e o Redutor de R$ 600
O aluguel tem regime específico na Lei Complementar nº 214/2025, com dois benefícios fortes:
1. Redução de 70% na alíquota. O aluguel paga apenas 30% da alíquota cheia do novo IVA. Numa alíquota de referência estimada em 27,5% (valor sujeito à regulamentação), a carga efetiva fica em torno de 8,25%.
2. Redutor social de R$ 600 por imóvel (só residencial). Em locação residencial, você desconta R$ 600 da base de cálculo de cada imóvel, por mês, antes do imposto (corrigido pela inflação). Na locação comercial, esse redutor é zero.
Traduzindo: o aluguel é um dos setores mais protegidos da Reforma — a própria Fazenda afirma que o novo sistema tende a reduzir a tributação dos aluguéis frente ao modelo atual.
Um Exemplo em Reais
Uma empresa que aluga um apartamento residencial por R$ 3.000/mês (IPTU e condomínio pagos pelo inquilino, por fora):
Base de cálculo: R$ 3.000
(–) Redutor social residencial: R$ 600
Base tributável: R$ 2.400
Alíquota efetiva (27,5% com 70% de redução = 8,25%): R$ 2.400 × 8,25% = R$ 198
Sobre um aluguel de R$ 3.000, o IBS/CBS fica em R$ 198 — bem distante do susto que o "imposto novo" sugere. (A alíquota de 27,5% é referência estimada, usada para ilustrar; a definitiva depende de regulamentação.)
Contrato Antigo? A Opção dos 3,65%
Para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, a lei (art. 487 da LC 214/2025) abre uma porta: optar por um regime de transição simplificado, pagando 3,65% sobre a receita bruta — sem o cálculo complexo. A opção é irretratável e vale pelo prazo do contrato (no residencial, até 31/12/2028, o que vier primeiro). Para contratos comerciais antigos, costuma ser mais barato que o regime regular.
A Armadilha do "Desconto de Pontualidade"
Desconto incondicional (já destacado no contrato, sem depender de nada): não entra na base de cálculo.
Desconto condicionado (o clássico "se pagar até o dia 5, ganha R$ 500"): a lei diz que ele integra a base de cálculo. Resultado perverso: num aluguel de R$ 5.000 com R$ 500 de desconto por pontualidade, você recebe R$ 4.500, mas paga imposto sobre R$ 5.000 — tributo sobre dinheiro que nunca entrou. E com o split payment, esse valor inflado é segregado automaticamente.
A solução é contratual: em vez de "aluguel de R$ 5.000 com desconto de R$ 500 se pago em dia", redigir "aluguel de R$ 4.500, com multa e juros em caso de atraso". Quem paga em dia tem base de R$ 4.500; quem atrasa, a base sobe — mas aí o dinheiro de fato entrou. É esse tipo de revisão de contrato que a Matos Eduão faz antes de 2026 virar.
O Que Entra (e o Que Não Entra) na Conta
Não entra (deduz): IPTU, condomínio (taxa ordinária), foro e taxa de ocupação — desde que pagos pelo inquilino, com prova.
Entra: juros, multas e correção por atraso.
Atenção (a pegadinha): benfeitorias ou despesas do proprietário pagas pelo inquilino NÃO podem ser deduzidas. Se o dono combina de o inquilino pagar uma taxa extra de obra em troca de desconto no aluguel, o Fisco não aceita a dedução e cobra sobre o valor cheio.
Este artigo faz parte do Guia da Reforma Tributária para Empresários — o mapa completo de 2026 a 2033.
Mais do que um Imposto, uma Decisão de Planejamento
O "imposto novo no aluguel" é, para a maioria, um susto sem fundamento — e, para quem é alcançado, uma conta menor do que parece, cheia de descontos que poucos conhecem. O que separa quem paga a mais de quem paga o justo não é a lei: é o planejamento dos contratos feito agora, antes de a cobrança valer. A pergunta não é se o seu aluguel entra no novo sistema — é com qual contrato na mão você chega lá.
Quer saber, em segundos, se o seu caso paga IBS/CBS e quanto? Em breve lançaremos uma calculadora aqui no site. Enquanto isso, fale com a Matos Eduão para uma análise dos seus contratos.
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Perguntas Frequentes
1. Quem tem imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?
Só a pessoa física que tiver, ao mesmo tempo, mais de 3 imóveis alugados E receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Quem tem até 3 imóveis ou recebe menos continua apenas no Imposto de Renda, sem IBS/CBS. Pessoa jurídica que explora locação é sempre contribuinte.
2. Qual é a alíquota sobre o aluguel?
A locação tem redução de 70% na alíquota do novo IVA — paga-se apenas 30% da carga padrão. Numa alíquota de referência estimada de 27,5%, a efetiva fica por volta de 8,25% (o percentual definitivo depende de regulamentação).
3. O que é o redutor social de R$ 600?
Na locação residencial, você desconta R$ 600 da base de cálculo de cada imóvel, por mês, antes de aplicar o imposto (corrigido pela inflação). Na locação comercial, o redutor é zero.
4. Tenho contrato antigo. Existe um regime mais simples?
Sim. Contratos por prazo determinado firmados até 16/01/2025 podem optar por pagar 3,65% sobre a receita bruta, de forma simplificada e irretratável, pelo prazo do contrato (no residencial, até 31/12/2028).
5. O condomínio e o IPTU entram na conta do imposto?
Não, desde que sejam pagos pelo inquilino (com prova). Já juros e multas por atraso entram na base. E atenção: benfeitorias ou despesas do proprietário pagas pelo inquilino não podem ser deduzidas.
6. O "desconto de pontualidade" tem algum problema?
Tem. Por ser um desconto condicionado, ele integra a base de cálculo — você paga imposto sobre o valor cheio, mesmo recebendo com desconto. A solução é reescrever o contrato invertendo a lógica (valor menor + multa por atraso).
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