Quem tem imóvel para alugar vai pagar IBS e CBS? Veja a regra dos 3 imóveis e R$ 240 mil, a redução de 70%, o redutor de R$ 600 e quem fica isento.
Em resumo
Para a maioria dos donos de imóvel, não há imposto novo no aluguel: você só vira contribuinte de IBS e CBS se tiver mais de 3 imóveis alugados E receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil ao mesmo tempo. Quem é alcançado ainda conta com redução de 70% na alíquota e um redutor de R$ 600 por imóvel residencial, o que torna a conta bem menor do que o boato sugere.
Você tem um imóvel alugado e viu por aí que "agora vai pagar imposto novo no aluguel"? Respire. A frase que circula no WhatsApp é, na maioria dos casos, falsa — a própria Receita Federal já saiu para desmentir o pânico. Mas, como quase tudo na Reforma Tributária, a verdade tem nuances: para a maioria dos pequenos proprietários não muda nada, e para quem é alcançado, a regra vem com descontos generosos que pouca gente conhece.
Este artigo não é um resumo jurídico. É um mapa estratégico. Vamos responder, sem juridiquês, às três perguntas que importam: você vai pagar IBS e CBS no seu aluguel? Se sim, quanto? E o que dá para fazer agora para não pagar imposto sobre dinheiro que nem entrou no seu caixa?
O que muda (e o que não muda) no seu aluguel
A locação de imóveis tem um regime próprio na Reforma: a maioria dos pequenos locadores não paga IBS nem CBS, e quem paga conta com redução de 70% na alíquota e um redutor social. Abaixo, quem é alcançado, quanto custa e como planejar.
Sumário
- A regra que tranquiliza: quem NÃO paga
- Quem é contribuinte de verdade
- Quanto se paga: redução de 70% e redutor de R$ 600
- Um exemplo em reais
- Contrato antigo? A opção dos 3,65%
- A armadilha do desconto de pontualidade
- O que entra (e o que não entra) na conta
- Perguntas frequentes
A Regra que Tranquiliza: Quem NÃO Paga
Comecemos pela boa notícia, que vale para a esmagadora maioria dos donos de imóvel. Segundo a Receita Federal, a pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguéis se cruzar, ao mesmo tempo, duas linhas:
Definição estratégica: ter mais de 3 imóveis alugados E receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Faltou um dos dois? Você não é contribuinte do novo sistema — continua declarando apenas no Imposto de Renda, como sempre.
Ou seja: quem tem um, dois ou três imóveis alugados — o perfil da imensa maioria dos investidores — não paga IBS nem CBS sobre o aluguel, independentemente do valor. É uma trava de proteção pensada justamente para não onerar o pequeno locador.
Quem É Contribuinte de Verdade
A pessoa física "investidora profissional": mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil de aluguel por ano. (Há ainda uma regra de virada no próprio ano se a receita estourar 20% do limite — R$ 288 mil — com mais de 3 imóveis.)
A pessoa jurídica: empresas que exploram locação (imobiliárias, holdings patrimoniais, Lucro Presumido ou Real) são sempre contribuintes, sem piso. Quem é do Simples segue a lógica do Simples — e aí entra a decisão de setembro, explicada no artigo sobre o Simples Nacional na Reforma.
Quanto Se Paga: a Redução de 70% e o Redutor de R$ 600
O aluguel tem regime específico na Lei Complementar nº 214/2025, com dois benefícios fortes:
1. Redução de 70% na alíquota. O aluguel paga apenas 30% da alíquota cheia do novo IVA. Numa alíquota de referência estimada em 27,5% (valor sujeito à regulamentação), a carga efetiva fica em torno de 8,25%.
2. Redutor social de R$ 600 por imóvel (só residencial). Em locação residencial, você desconta R$ 600 da base de cálculo de cada imóvel, por mês, antes do imposto (corrigido pela inflação). Na locação comercial, esse redutor é zero.
Traduzindo: o aluguel é um dos setores mais protegidos da Reforma — a própria Fazenda afirma que o novo sistema tende a reduzir a tributação dos aluguéis frente ao modelo atual.
Um Exemplo em Reais
Uma empresa que aluga um apartamento residencial por R$ 3.000/mês (IPTU e condomínio pagos pelo inquilino, por fora):
- Base de cálculo: R$ 3.000
- (–) Redutor social residencial: R$ 600
- Base tributável: R$ 2.400
- Alíquota efetiva (27,5% com 70% de redução = 8,25%): R$ 2.400 × 8,25% = R$ 198
Sobre um aluguel de R$ 3.000, o IBS/CBS fica em R$ 198 — bem distante do susto que o "imposto novo" sugere. (A alíquota de 27,5% é referência estimada, usada para ilustrar; a definitiva depende de regulamentação.)
Contrato Antigo? A Opção dos 3,65%
Para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, a lei (art. 487 da LC 214/2025) abre uma porta: optar por um regime de transição simplificado, pagando 3,65% sobre a receita bruta — sem o cálculo complexo. A opção é irretratável e vale pelo prazo do contrato (no residencial, até 31/12/2028, o que vier primeiro). Para contratos comerciais antigos, costuma ser mais barato que o regime regular.
A Armadilha do "Desconto de Pontualidade"
Desconto incondicional (já destacado no contrato, sem depender de nada): não entra na base de cálculo.
Desconto condicionado (o clássico "se pagar até o dia 5, ganha R$ 500"): a lei diz que ele integra a base de cálculo. Resultado perverso: num aluguel de R$ 5.000 com R$ 500 de desconto por pontualidade, você recebe R$ 4.500, mas paga imposto sobre R$ 5.000 — tributo sobre dinheiro que nunca entrou. E com o split payment, esse valor inflado é segregado automaticamente.
A solução é contratual: em vez de "aluguel de R$ 5.000 com desconto de R$ 500 se pago em dia", redigir "aluguel de R$ 4.500, com multa e juros em caso de atraso". Quem paga em dia tem base de R$ 4.500; quem atrasa, a base sobe — mas aí o dinheiro de fato entrou. É esse tipo de revisão de contrato que a Matos Eduão faz antes de 2026 virar.
O Que Entra (e o Que Não Entra) na Conta
- Não entra (deduz): IPTU, condomínio (taxa ordinária), foro e taxa de ocupação — desde que pagos pelo inquilino, com prova.
- Entra: juros, multas e correção por atraso.
- Atenção (a pegadinha): benfeitorias ou despesas do proprietário pagas pelo inquilino NÃO podem ser deduzidas. Se o dono combina de o inquilino pagar uma taxa extra de obra em troca de desconto no aluguel, o Fisco não aceita a dedução e cobra sobre o valor cheio.
Este artigo faz parte do Guia da Reforma Tributária para Empresários — o mapa completo de 2026 a 2033.
Mais do que um Imposto, uma Decisão de Planejamento
O "imposto novo no aluguel" é, para a maioria, um susto sem fundamento — e, para quem é alcançado, uma conta menor do que parece, cheia de descontos que poucos conhecem. O que separa quem paga a mais de quem paga o justo não é a lei: é o planejamento dos contratos feito agora, antes de a cobrança valer. A pergunta não é se o seu aluguel entra no novo sistema — é com qual contrato na mão você chega lá.
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Perguntas frequentes
Tenho imóvel alugado. Vou pagar esse imposto novo (IBS e CBS) no aluguel?
Na maioria dos casos, não. A pessoa física só vira contribuinte se cruzar as duas linhas ao mesmo tempo: ter mais de 3 imóveis alugados E receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Quem tem um, dois ou três imóveis não paga IBS nem CBS sobre o aluguel, independentemente do valor, e continua declarando só no Imposto de Renda.
Se eu for alcançado, quanto vou pagar de fato?
O aluguel tem dois benefícios fortes: redução de 70% na alíquota (você paga só 30% da alíquota cheia) e um redutor de R$ 600 por imóvel residencial, descontado da base de cálculo a cada mês. No exemplo do artigo, um aluguel residencial de R$ 3.000 com redutor de R$ 600 e alíquota efetiva estimada de 8,25% resulta em R$ 198 de IBS/CBS.
Tenho contrato antigo. Existe uma opção mais simples de pagar?
Sim. Para contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, a lei permite optar por um regime de transição simplificado: pagar 3,65% sobre a receita bruta, sem o cálculo complexo. A opção é irretratável e vale pelo prazo do contrato (no residencial, até 31/12/2028, o que vier primeiro). Para contratos comerciais antigos, costuma sair mais barato que o regime regular.
O desconto de pontualidade no aluguel pode me prejudicar no imposto?
Pode. O desconto condicionado (do tipo 'se pagar até o dia 5, ganha R$ 500') entra na base de cálculo: num aluguel de R$ 5.000 com R$ 500 de desconto, você recebe R$ 4.500 mas paga imposto sobre R$ 5.000. A solução é contratual: em vez de oferecer desconto, redigir o aluguel como R$ 4.500 com multa e juros em caso de atraso. Já o desconto incondicional, destacado no contrato, não entra na base.
O que posso deduzir e o que não posso na base de cálculo do aluguel?
Não entram (são deduzidos): IPTU, condomínio (taxa ordinária), foro e taxa de ocupação, desde que pagos pelo inquilino e com prova. Entram na base: juros, multas e correção por atraso. Atenção: benfeitorias ou despesas do proprietário pagas pelo inquilino NÃO podem ser deduzidas; o Fisco cobra sobre o valor cheio.
Sou pessoa jurídica que aluga imóveis. As regras são as mesmas?
Não. Empresas que exploram locação (imobiliárias, holdings patrimoniais, Lucro Presumido ou Real) são sempre contribuintes, sem piso de valor ou de quantidade de imóveis. Quem é do Simples segue a lógica do Simples, com uma decisão de setembro a ser tomada.
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