Calculadora de IBS/CBS na Locação de Imóveis
Simulação ano a ano da transição (2027 → 2033) com créditos da não cumulatividade, redução setorial de 70% e redutor social — para proprietários e empresas de Brasília-DF e de todo o Brasil.
Antes de calcular
Você é contribuinte do IBS/CBS na locação?
Nem todo locador paga o novo imposto. Veja em segundos se a regra se aplica a você — a calculadora abaixo é para quem já é contribuinte do regime regular.
Pessoa Jurídica (PJ)
Sempre é contribuinte — sem limite mínimo de faturamento nem de número de imóveis.
Optantes do Simples Nacional seguem regra própriaPessoa Física (PF)
Só é contribuinte do regime regular se, no ano anterior, cumprir os dois requisitos ao mesmo tempo:
- •Receita de locação acima de R$ 240.000/ano, e
- •mais de 3 imóveis alugados.
Abaixo desses limites, a locação é isenta (R$ 0). Exceção: vira contribuinte no próprio ano se a receita passar de R$ 288.000 (20% acima) com mais de 3 imóveis.
Em resumo: não é contribuinte → não há IBS/CBS na sua locação. É contribuinte → simule abaixo o impacto ano a ano (2027 → 2033). Na dúvida sobre o seu enquadramento, fale com a Matos Eduão.
Como o imposto é calculado — em resumo
Base de cálculo
Aluguel + juros/multas por atraso. Não entra IPTU, condomínio e foro quando pagos pelo inquilino (repasse).
Redutor social
Só residencial: desconta R$ 600 por imóvel/mês da base (que nunca fica negativa). Comercial = zero.
Redução de 70%
A locação paga só 30% da carga padrão (ex.: 27,5% × 30% = 8,25% na carga cheia de 2033).
Contratos antigos (opcional)
Contratos até 16/01/2025 podem optar por 3,65% fixo sobre a receita bruta (sem redutor e sem créditos), de forma irretratável.
Os detalhes completos (transição ano a ano, créditos e a armadilha do desconto de pontualidade) estão em “Como o cálculo funciona”, logo abaixo do resultado.
Dados da locação
Preencha e o resultado recalcula automaticamente.
Dá direito a crédito: manutenção/reforma, energia, internet, softwares, honorários contábeis/jurídicos, marketing, corretagem (PJ) e bens de capital (ativo imobilizado), com nota idônea.
Não dá: regime opcional de 3,65%, imóvel residencial de uso pessoal, taxas de condomínio e contrapartidas urbanísticas.
Ajustes avançados (premissas)
Resultado da simulação
IBS/CBS sobre a locação (redução de 70% já aplicada), menos o crédito da entrada.
| Período | Alíq. efetiva | Imposto locação | Crédito | Líquido a pagar |
|---|---|---|---|---|
| ≤ 2026 · PIS/COFINS | 3,65% | R$ 109,50 | — | R$ 109,50 |
| 2027 | 2,700% | R$ 64,80 | — | R$ 64,80 |
| 2028 | 2,700% | R$ 64,80 | — | R$ 64,80 |
| 2029 | 3,255% | R$ 78,12 | — | R$ 78,12 |
| 2030 | 3,810% | R$ 91,44 | — | R$ 91,44 |
| 2031 | 4,365% | R$ 104,76 | — | R$ 104,76 |
| 2032 | 4,920% | R$ 118,08 | — | R$ 118,08 |
| 2033 | 8,250% | R$ 198,00 | — | R$ 198,00 |
Base: aluguel R$ 3.000,00 − redutor social R$ 600,00 = base tributada R$ 2.400,00.
Como o cálculo funciona
Antes de começar: você é contribuinte de IBS/CBS na locação?+
Esta calculadora parte do princípio de que você já é contribuinte do regime regular. Confira:
- Pessoa Jurídica (PJ): é sempre contribuinte (sem limite mínimo de faturamento ou de imóveis). Optantes do Simples seguem regra própria.
- Pessoa Física (PF): só no regime regular se, no ano anterior, cumprir os dois requisitos: receita de locação acima de R$ 240.000 E mais de 3 imóveis (vira no próprio ano se passar de R$ 288.000 com mais de 3 imóveis).
Desconto de pontualidade: a armadilha+
O desconto condicionado (depende de pagar em dia) integra a base do IBS/CBS por lei. Por isso o imposto não diminui: ex. aluguel R$ 5.000 com R$ 500 de pontualidade → você recebe R$ 4.500, mas paga imposto sobre R$ 5.000.
Split Payment: o recolhimento ocorre na liquidação (boleto/Pix), sobre a base declarada na nota — o caixa é debitado na hora.
💡 Esse desenho pode ser reestruturado em contrato. Fale com a Matos Eduão sobre o aditivo adequado.
Já o desconto incondicional (destacado na nota, sem condição) não integra a base — se for o seu caso, basta informar o valor do aluguel já líquido.
A “escadinha” da transição (2027 → 2033)+
O IVA cheio não entra de uma vez. Os tributos antigos desidratam enquanto o novo IBS sobe na mesma proporção:
- 2027–2028: CBS integral (menos 0,1 p.p.) e IBS no valor-teste de 0,1%. ICMS/ISS em 100%.
- 2029 a 2032: ICMS/ISS caem 90% → 80% → 70% → 60%; o IBS repõe 10% → 20% → 30% → 40%.
- 2033: ICMS/ISS extintos; CBS + IBS integrais (carga cheia).
Premissa didática: IVA = CBS 9% + IBS 18,5%. Os percentuais do IBS de 2029–2033 serão fixados pelo Senado/TCU — por isso a alíquota é editável e os valores são estimativos.
Redução de 70%, redutor social e base de cálculo+
Redução setorial de 70%: a locação paga só 30% da carga padrão (ex.: 27,5% × 30% = 8,25% na carga cheia).
Redutor social de R$ 600: só residencial, por imóvel/mês, com trava (base nunca negativa). Comercial = zero.
Entra na base: aluguel cheio + juros/multas (e descontos condicionados). Não entra: IPTU/condomínio/foro suportados pelo locatário.
A entrada não tem a redução de 70% — por isso o crédito pode superar o imposto e gerar saldo credor.
Regime opcional de 3,65% (fora do escopo desta calculadora)+
Contratos firmados até 16/01/2025 podem optar, de forma irretratável, por 3,65% sobre a receita bruta (sem redutor e sem créditos). Esta calculadora trata só do regime regular — para avaliar o opcional, fale com a Matos Eduão.
Aviso legal: simulação estimativa com base nas LC 214/2025 e 227/2026 e nos regulamentos, sob premissas didáticas (CBS 9% / IBS 18,5%; alíquotas do IBS de 2029–2033 a fixar pelo Senado/TCU). Os créditos dependem de elegibilidade e documentação idônea. Não substitui análise individual nem consultoria tributária.
Aviso: os valores desta calculadora são uma estimativa ilustrativa com base na legislação vigente (LC 214/2025) e podem mudar conforme a regulamentação. Não constituem aconselhamento tributário, contábil ou jurídico. Antes de qualquer decisão fiscal, confirme o seu caso com a Matos Eduão.
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